Wer plant, spart

Eine Liegenschaft ist eine sinnvolle Kapitalanlage. Allerdings nimmt der Unterhaltsbedarf mit steigendem Alter der Immobilie zu. Die Kosten können normalerweise vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Im Gegenzug ist bei selbstbewohnten Liegenschaften der Eigenmietwert zu versteuern. Um die Steuerbelastung zu optimieren, ist die Terminierung der Arbeiten entscheidend. Wir geben Tipps, wie es gemacht wird.xxx.
 

Jedes Jahr ist zu entscheiden, ob der Pauschalabzug oder der Abzug der effektiven Kosten vorgenommen werden soll. Abzugsfähig sind die sogenannten werterhaltenden Aufwendungen, nicht jedoch die wertvermehrenden Aufwendungen. Es versteht sich, dass der Abzug der effektiven Kosten nur dann sinnvoll ist, wenn sie höher sind als die Pauschale.

Bei der Pauschale spielt das Gebäudealter eine Rolle. Bei Liegenschaften, welche nicht älter als zehn Jahre sind, beträgt der Pauschalabzug beim Bund und im Kanton Basel-Stadt 10%, im Kanton Basel-Land 25% des Eigenmietwertes. Wenn das Gebäude älter als zehn Jahre ist, steigt die Pauschale beim Bund und im Kanton Basel-Stadt auf 20%, im Kanton Basel-Landschaft auf 30%. Die Möglichkeit, jährlich zwischen dem effektiven Abzug und der Pauschale wählen zu können, bietet interessante Steuerplanungsmöglichkeiten. Zuerst muss jedoch die Frage geklärt werden, wie es mit dem zeitlichen Bezug steht.

Abgrenzungen zwischen verschiedenen Jahren

Die Zuordnung der Unterhaltskosten auf die einzelnen Steuerjahre wird in der Schweiz nicht einheitlich geregelt. Im Grundsatz bildet das Datum der Zahlung das entscheidende Kriterium. In der Praxis stellen viele Steuerbehörden jedoch auf das Rechnungsdatum ab. Eine Handwerkerrechnung mit Datum 2010 wird im Jahre 2010 zum Abzug zugelassen. Wenn die Rechnung für die Renovation jedoch mit Datum Januar 2011 gestellt wird, gilt dieser Aufwand erst im Jahr 2011 als abziehbarer Unterhalt.

Kein Risiko besteht, wenn eine Rechnung in einem Kalenderjahr ausgestellt und im selben Jahr bezahlt wird, sofern die Arbeiten auch im gleichen Jahr ausgeführt wurden. Vorsicht ist bei grösseren Renovationen geboten, welche über das Jahresende hinausgehen. Sofern die Kosten auf beide Jahre verteilt werden sollen, verlangt man am besten eine Teilrechnung für die Leistungen im alten Jahr (mit Datum Dezember) und bezahlt diese Rechnung auch gleich noch im Dezember. Die Schlussrechnung wird dann im neuen Jahr gestellt. Die Rechnungsstellung sollte deshalb mit der ausführenden Firma  abgesprochen werden.

Steuerstrategien für Gross- und Kleinunterhalt

Eine grössere Arbeit, welcher das steuerbare Jahreseinkommen übersteigt, sollte auf mehrere Steuerperioden verteilt werden. Als grobe Faustregel gilt, dass Renovationen, welche das halbe steuerbare Einkommen übersteigen, auf zwei Jahre verteilt werden sollten. Auf diese Weise kann die Steuerprogression optimal gebrochen werden. Eine Aufteilung auf zwei Steuerperioden kann erreicht werden, indem die Arbeiten auf zwei Renovationsphasen aufgeteilt werden oder wenn die Arbeiten jahresübergreifend, also z.B. während der Monate November bis Februar ausgeführt werden. In diesem Falle sind die Aufwendungen des alten und neuen Jahres wiederum klar abzugrenzen und separat in Rechnung zu stellen.

Viele Haus- und Wohnungseigentümer wollen ihre Liegenschaft «ordentlich» unterhalten. Zu diesem Zweck wird permanent investiert. Jedes Jahr werden gewisse Unterhaltsarbeiten ausgeführt. Dies ist aus steuerlicher Sicht allerdings nicht immer optimal. Die Unterhaltskosten dürften die Pauschale selten übersteigen. Somit kann immer nur die Pauschale geltend gemacht werden. Die tatsächlichen Liegenschaftskosten «verpuffen» wirkungslos.

Um dies zu verhindern, soll der Liegenschaftsunterhalt «aufgespart» werden. Die Kleinrenovationen und der Anlagenersatz sind auf sogenannte «Unterhaltsjahre» zu konzentrieren. Alle vier bis sechs Jahre sind diese Arbeiten dann auszuführen.

Dringenden Arbeiten sind natürlich nicht voraussehbar. Die meisten Unterhaltsarbeiten dürften aber zeitlich planbar sein. Bei unerwarteten Reparaturen stellt sich die Frage, ob man im selben Zuge auch diverse nicht dringliche Arbeiten vornehmen will, um die Kosten dann gesamthaft steuerlich geltend machen zu können.

Fazit

Wenn folgende Punkte beachtet werden, kann die Steuerbelastung wirk­sam gesenkt werden:

• Planung der Unterhalts- und Renovationsarbeiten im Voraus (soweit möglich),
• Wahl der richtigen Steuerstrategie (Grossrenovationen auf mehrere Steuerperioden verteilen, Kleinunterhalt auf Renovationsjahre zusam­menziehen),
• Steuerung der Aufwendungen auf die erwünschte Zeitperiode,
• Akribisches Sammeln aller Belege,
• Miteinbezug von Kosten, welche oft vergessen werden (z.B. die Ge­bäudeversicherungsprämien, die Kosten des Kaminfegers, das Service-Abonnement der Heizung etc.).

Die Beachtung all dieser Punkte ist wohl etwas mühsam, eine sorgfältige Planung kann sich jedoch sehr wohl auszahlen.